La vente sur plan est souvent une bonne opportunité d'investissement, sous réserve de vérifier en amont quelques points importants.

Le contrat de réservation

Qu'est-ce que la vente sur plan ?

Il permet de réserver un bien immobilier si le projet de construction s’achève. Ce contrat doit être signé entre l’acheteur et le promoteur.

Le contrat de réservation doit donner les caractéristiques principales du bien à construire  et doit mentionner au minimum:

  • La description détaillée du logement (la surface habitable, le nombre de pièces principales et secondaires, description des qualités technique de la construction…)
  • Le prix de vente prévisionnel et ses modalités de révisions, la date prévue pour la signature du contrat de vente définitif, et, éventuellement les prêts obtenus pour financer l'achat
  • Les conditions de récupération du dépôt de garantie en cas de renoncement de l'achat
  • Le délai des travaux de construction

Il doit être réalisé chez un notaire. Celui-ci vérifiera les droits de propriété du vendeur et rassemblera les pièces nécessaires pour la rédaction du contrat de vente, par acte sous seing privé avec le vendeur.

Un dépôt de garantie de 5% du montant total de l’acquisition doit être versé si la vente définitive se fait dans l’année ou de 2% si elle se fait dans les deux ans.  Si la vente dépasse les deux ans aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. Cette garantie sera mise chez le notaire ou déposée sur un compte bloqué en banque.

Le délai de rétractation

Il existe un délai de rétraction de 7 jours ouvrés à compter du lendemain de réception du contrat de réservation. Il est nécessaire de prévoir :

  • une clause de renonciation si le financement par crédit n’est pas accordé.
  • une faculté de rétractation si les conditions de réalisation changent beaucoup par rapport à ce qui est mis dans le contrat de réservation (équipements non réalisés ou montant plus élevé de 5% par rapport au prix prévisionnel).

Le contrat de vente

Lorsque le projet immobilier est confirmé, les personnes titulaires d’un contrat de réservation reçoivent un contrat de vente. Ce contrat de vente est reçu par la lettre avec accusé de réception, un mois avant la signature chez le notaire.

Ce contrat peut prendre la forme :

  • d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) :  vous devenez propriétaire du sol à la signature et puis propriétaire du logement au fur et à mesure de sa construction.
  • d'un contrat de vente à terme : vous devenez propriétaire seulement à l’achèvement des travaux (les sommes versées pour les travaux doivent être misent sur un compte bancaire et le vendeur pourra récupérer la somme seulement à la livraison du logement.

Ce contrat précise :

  • le prix définitif
  • les modalités de paiement
  • la description de l’immeuble ou maison qui sera construit
  • les engagements pris dans le contrat de réservation
  • les délais de livraison
  • les différentes garanties obligatoires et optionnelles

Si depuis le contrat de réservation des modifications ont été faites, elles doivent être négociées avec tous les acquéreurs et misent dans le contrat de vente. Lorsque le contrat est signé par les différentes parties, aucune modification n'est possible.

La livraison du bien immobilier

La livraison correspond au jour où le promoteur remet les clés du logement à l'acquéreur.

Dans le contrat de vente, le délai de livraison peut apparaître sous deux formes : soit en mois, soit une date.  En général, la date de livraison est prévue par trimestre.

Il est utile de :

  • se rapprocher d'un professionnel afin de vérifier les engagements pris par le promoteur dans le contrat.
  • demander la copie de l'acte de réception des travaux pour avoir connaissance des points litigieux constatés.

Tout ce qui ne vous convient pas doit être constaté dans ce procès verbal de la livraison. Attention vous avez un délai de 30 jours pour faire connaître (par courrier avec accusé de réception) l'ensemble des points problématiques que vous aurez pu constater dans votre logement.
Les malfaçons, défauts ou autres devront être réparées par le promoteur dans un délai d’un an. A défaut, vous pouvez saisir le tribunal de grande instance (avant expiration du délai d’un an) pour réclamer l’annulation du contrat de vente ou une diminution du prix, sauf si promoteur s’engage a réparer les malfaçons. Selon la nature des défauts constatés vous pouvez bloquer le paiement du solde.

Les modalités de paiement

Le paiement d’une VEFA se réalise en fonction de l’avancement de la construction :

  • Fondations posées  : 35% de la valeur du bien doit être réglée pour un appartement et 20% pour une maison
  • Bien hors d'eau (pose du toit)  : 70% du prix du bien doit être réglée pour un appartement et 45% pour une maison
  • Achèvement des travaux : 5% pour un appartement et 15% pour une maison, à régler une fois les litiges sur le procès verbal de la livraison résolus