Les Revenus Fonciers constituent l’une des catégories de revenus soumis à l’impôt sur le revenu.

Afin de calculer l’impôt dû au titre des revenus, il faut déterminer le revenu global du foyer fiscal. Celui ci est la somme de tous les autres revenus du foyer. C’est à ce revenu global du foyer fiscal que l’administration fiscale applique le barème de l’impôt sur les revenus pour déterminer l’impôt qui doit être versé par le contribuable.

Les revenus constituant les revenus fonciers sont le plus souvent issus de la location de biens. Par exemple les loyers tirés de la location de terrains nus, ou d’immeubles. On y trouve également les revenus tirés de parts détenues dans des sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés, ainsi que des parts dans les sociétés immobilières de copropriété dans une situation de transparence fiscale.

Il faut noter que les revenus issus de la location en meublé professionnelle (LMP) et non professionnelle (LMNP) sont des Bénéfices Industriels et Commerciaux, et non des Revenus Fonciers.

Il existe deux régimes applicables pour déterminer les revenus fonciers. D’abord le régime réel d’imposition, ensuite le régime « micro-foncier ».

Déclaration de revenus : que sont les revenus fonciers ?

Le régime réel d’imposition

Ce régime concerne les personnes qui ne peuvent appliquer le régime du micro-foncier, ainsi que celles pouvant appliquer le régime micro foncier, mais qui ont exercé une option en faveur du régime réel.

Ce régime permet d’imputer les charges supportées par le propriétaire sur les revenus tirés de l’exploitation des immeubles.

Le revenu foncier imposable se calcule en faisant la différence entre les recettes tirées de l’exploitation des immeubles, et les charges supportées.

          Revenu foncier = Recettes – Charges acquittées

Les recettes

Il s’agit des recettes qui ont été encaissées par le propriétaire au cours de l’année faisant l’objet de la déclaration de revenus.

On peut compter dans ces recettes :

  • les loyers
  • les dépenses devant être normalement supportées par le propriétaire, mais mises à la charge des locataires (celles ci sont prévues dans le contrat de bail). Il peut s’agir de la taxe foncière, des dépenses de réparation autre que locatives.
  • les recettes exceptionnelles.
  • les avantages en nature.

Les charges et frais acquittés par le propriétaire

De manière générale il s’agit des dépenses effectuées en vue de l’acquisition ou de la conservation des revenus.

On peut y trouver :

  • les dépenses d’amélioration,
  • les dépenses de réparation ou d’entretien,
  • les dépenses acquittées par le locataire, et devant être définitivement à la charge des propriétaire,
  • les frais de gestion
  • les primes d’assurance

NB : s’agissant des régimes d’investissement immobilier locatif spécifique (PINEL, ROBIEN, BORLOO NEUF, CENSI-BOULEVARD…) des charges différentes peuvent être prises en compte (cf : chaque régime spécifique).

Ainsi, les charges supportées s’imputent sur les revenus fonciers, réduisant le revenu foncier imposable.

L’application d’un tel régime peut conduire à constater des déficits. Dans l’hypothèse dans laquelle les charges supportées sont supérieures aux revenus fonciers, tous les revenus disparaissent, et un déficit apparait.

Si un déficit foncier apparait, ce déficit pourra s’imputer sur les déficits des 10 années suivantes.

Exemple 1

En 2015 – une personne encaisse 10 000€ de recettes, et a 15 000€ de charges. Il constate donc, en 2015, un déficit foncier de 5 000€. Il ne subira pas de taxation au titre des revenus fonciers.

En 2016 – cette même personne encaisse 10 000€ de recettes, mais a 4 000€ de charges. Son résultat est donc de 6 000€. Le déficit constaté en 2015 pourra réduire le résultat, jusqu’à ce qu’il n’y ai plus de déficit. Ici le déficit constaté en 2015 étant de 5 000€, et le bénéfice constaté en 2016 étant de 6 000€. Les revenus fonciers taxables seront de 6 000€ – 5 000€ = 1 000€.

De plus, les déficits résultant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt, sont imputables jusqu’à 10 700€ sur le résultat global du foyer. Ces déficits fonciers, viendront réduire le revenu global de tout le foyer, réduisant ainsi le revenu taxable.

Exemple 2

En 2015 une personne constate un déficit foncier de 10 000€, dont 3 000€ d’intérêts d’emprunt. Elle a un revenu global de 35 000€. Le déficit foncier, dont on enlève les intérêts d’emprunts, pourra réduire ce revenu global. Ainsi le revenu global taxable sera : 35 000 – (10 000 – 3 000) = 28 000€.

Si cette personne constate en 2015 un déficit foncier de 15 000€, dont 3 000€ d’intérêts d’emprunts. Seulement 10 700€ de ce déficit seront imputable sur le revenu global. La partie dépassant les 10 700€ ne sera imputable que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Le régime Micro-Foncier

Ce régime est applicable aux contribuables dont le revenu brut foncier est inférieur ou égal à 15 000€ par an. Ces contribuables sont soumis automatiquement au régime micro-foncier. Ils peuvent cependant décider d’opter pour le régime réel (option valable pour 3 ans).

Certains contribuables n’ont pas le droit à ce régime. C’est le cas des contribuables bénéficiant des dispositifs d’investissement immobilier locatif spécifique (PINEL, CENSI-BOULEVARD, ROBIEN, BORLOO NEUF…). C’est aussi le cas des contribuables possédant des parts dans des sociétés de personne non transparentes (SCI, SCPI).

L’idée de ce régime est de considérer que l’ensemble des charges correspond à 30% des revenus fonciers.

Ainsi après avoir calculé le revenu brut en additionnant toutes les recettes décrites plus haut, on pratique un abattement de 30%.

Le revenu foncier net qui sera effectivement taxé à l’impôt sur le revenu sera donc de 70% du revenu brut.

                                     Revenu net = Revenu brut – 30%

Exemple

Pour une personne qui a encaissé 10 000€ de revenus fonciers, on applique un abattement de 30% pour déterminer le revenu net. Seuls 7.000€ seront déclarés et effectivement taxables.

Quel régime foncier d’imposition choisir ?

Si le revenu foncier brut est inférieur à 15 000€ par an. Si les charges représentent moins de 30% du revenu foncier (par exemple elles ne représentent que 20%), il vaut mieux appliquer le régime-micro qui permet de réduire son résultat de 30%. Alors que le régime réel ne permettrait de le réduire que de 20%.

Si les charges supportées sont supérieures à 30% (par exemple 50%), il vaut mieux opter pour le régime réel, qui permettra de réduire plus le revenu foncier.

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