La loi Pinel permet de défiscaliser jusqu’à 21% du montant de votre investissement immobilier, dans des zones à forte demande locative, il permet d’augmenter ses revenus mensuels, et de constituer son patrimoine.  Découvrez le fonctionnement, et les conditions.

Le dispositif Pinel

Dispositif pinel : comment défiscaliser en pinel ?

Le dispositif Pinel est un dispositif fiscal mis en place pour permettre le développement de la construction de logements. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu pouvant aller jusqu’à 21% de l’investissement immobilier réalisé.

Le législateur a souhaité soutenir la construction de logements en incitant les particuliers à investir et à financer la construction, tout en leur permettant de constituer leur patrimoine, et de bénéficier de revenus supplémentaires.

L’idée est la suivante : les promoteurs immobilier souhaitent construire des logements. Ils font appel à des particuliers qui achètent le bien déjà construit, ou le bien acquis en l’état futur d’achèvement (en cas de vente sur plan). Dès que la construction est terminée, les logements sont loués. Le particulier obtient une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% de son investissement, soit 63 000€ étalés sur une période de 6 à 12 ans. Le particulier perçoit également, chaque mois, les loyers versés par le locataire.

A la fin des 12 années, le propriétaire peut décider de continuer à louer et percevoir les loyers, ou vendre son bien et percevoir un capital.

Le fonctionnement du dispositif Pinel

La loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en fonction de la durée de location du bien.

Le montant de la réduction d’impôt est calculé en fonction du montant de l’investissement réalisé.

La réduction est de :

  • 12% du montant de l’investissement, si le bien est loué pendant 6 ans.
  • 18% du montant de l’investissement si le bien est loué pendant 9 ans.
  • 21% du montant de l’investissement si le bien est loué pendant 12 ans.

Le montant de la réduction ainsi calculé est réparti sur toute la durée de location du bien.

Exemple : Monsieur B acquiert un bien pour 250 000€. Il rempli les conditions de la loi Pinel. Il s’engage à louer ce bien pendant 9 ans. Il pourra alors bénéficier d’une réduction d’impôt de 250 000 x 18% = 45 000€, soit 5 000€ par an pendant 9 ans.

Conditions d’application du dispositif Pinel

Ce dispositif est applicable sous certaines conditions. Certaines concernent la location du bien, d’autres concernent le respect de « règles Pinel »

Voici les principales conditions concernant la location :

Etat du logement

Le logement doit :

  • être un logement neuf (ou acquis en l’état futur d’achèvement) ou si acquis depuis plus de 15 ans, avoir fait l’objet de travaux de réhabilitation ou rénovation.
  • Bénéficier du label BBC 2005 ou respecter la Réglementation Thermique (RT 2012)
  • Etre achevé dans les 30 mois suivant la déclaration d’ouverture du chantier
  • Etre loué dans les 12 mois suivants la remise des clefs.

Conditions quant à l’investissement

Le montant de l’investissement est encadré par plusieurs conditions :

  • Le bénéfice du dispositif Pinel se fera pour l’investissement dans la limite de 300 000€ par an.
  • Les investissements sont limités à 2 par ans, dans la limite de 300 000€ pour les deux.
  • Le prix du m2  du bien acquis ne peut excéder 5 500€/m2.

Il faut noter que la réduction d’impôt est incluse dans le plafond des niches fiscales limitées à 10 000€ par an et par foyer.

Conditions concernant la location

La location du bien acquis doit remplir certaines condition pour bénéficier du dispositif Pinel.

  • l’acquéreur doit s’engager à louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans.
  • Le bien loué doit être la résidence principale du locataire.
  • Le bien loué ne doit pas être meublé.
  • Le loyer doit respecter les plafonds de loyers établis en fonction des zones Pinel.
  • Le locataire doit répondre à des conditions de ressources.

Une des nouveautés du dispositif Pinel est qu’il permet de louer à un ascendant ou descendant dès lors qu’il n’appartient pas au même loyer fiscal.

Conditions « Règles Pinel »

Ces conditions concernent les zones Pinel, les plafonds de loyer, les plafonds de ressources.

Le logement doit se situer dans une zone Pinel.

Les zones Pinel permettent de connaître l’éligibilité d’un bien à la réduction d’impôts

  • Zone A Bis : Paris et sa banlieue proche
  • Zone A : reste de la banlieue Parisienne
  • Zone B1 :  Grandes agglomérations Françaises (supérieures à 250 000 habitants, certaines villes du littoral et de la Corse).
  • Zone B2 : Communes allant de 50 000 habitants à 250 000 habitants

Les plafonds Pinel

La loi Pinel pose 2 plafonds :

le plafond de loyer :

Le loyer maximum praticable est déterminé par le calcul suivant :

Loyer du m2 x Surface pondérée x Coefficient multiplicateur

Le loyer du m2 est déterminé en fonction de la zone :

  • ZONE A : 12,42€/m2
  • ZONE A BIS : 16,72€/m2
  • ZONE B1 : 10€/m2
  • ZONE B2 : 8,69€/m2
  • OUTRE MER : 10,02 à 12,45€/m2

La surface pondérée est égale à :

Surface habitable ½ x surface accessoire (balcon, cave…) dans la limite de 8m2

Le coefficient multiplicateur est égal à :

0,7 x 19/surface pondérée

Exemple

Monsieur G. loue un bien de 40m2 avec une cave de 4m2 et un balcon de 2m2, situé à Bordeaux (zone B1).

  • Sa surface pondérée est de 40 x (4 2)/2 = 43 m2.
  • Son coefficient multiplicateur arrondi à la deuxième décimale est de 0,7 19/43 =1,14
  • Son loyer maximum est de 10 x 43 x 1,14 = 490€/mois.

le plafond de ressources du locataire

Le(s) locataire(s) doit répondre à des conditions de ressources maximales.

Après Pinel ?

A la fin de la période de location, et du bénéfice du dispositif Pinel, le propriétaire peut décider de continuer la location du bien. Il ne sera alors soumis à aucun plafond concernant la détermination du loyer, les ressources du locataire, etc…

Il pourra garder le bien pour le transmettre à ses enfants.

Il pourra également décider de vendre le bien. Et pourra dégager une plus value.