Le  démembrement de propriété consiste à scinder la propriété d’un bien en deux parties : la nue-propriété d’un côté, et l’usufruit de l’autre.  C’est un bon outil de constitution et de transmission du patrimoine.
Ce mécanisme possède des avantages fiscaux importants. Ceux-ci sont liés :

  • A une réduction de l’assiette de taxation
  • Au bénéfice d’un abattement de 100 000€ par enfant
  • La neutralité fiscale de la reconstitution de la pleine propriété

Le démembrement de propriété : outil de transmission de patrimoine

Le démembrement de propriété, réduction de l’assiette de taxation

D’une manière générale la fiscalité liée à la transmission d’immeubles est basée sur la valeur du bien transmis.  Dans le cadre de la transmission du patrimoine par le démembrement de propriété, la valeur du bien transmis est réduite.  En effet la valeur de la nue-propriété transmise est déterminée en fonction de l’âge du donateur. Ainsi plus le donateur est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est faible, plus la base d’imposition est réduite.

Ainsi une personne de 64 ans transmettant la nue-propriété d’un bien à ses enfants paiera des droits de mutations calculés sur la base de 60% de la valeur en pleine propriété du bien.

A contrario, les droits payés lors de la transmission du bien en pleine propriété à la mort du propriétaire sont calculés sur la base de 100% de la valeur du bien.

Ainsi transmettre son patrimoine en avance permet de réduire les droits à payer.

Démembrement de propriété, bénéfice de l’abattement de 100 000€ par enfant.

Depuis 2012 il est possible de transmettre 100 000€ à chacun de ses enfants, tous les 15 ans, de manière exonérée.

La taxation portera donc sur la part supérieure à 100 000€ versée à chaque enfant.

Dans l’hypothèse dans laquelle le bien transmis par Monsieur Dupont a une valeur totale de 600 000€.

Il transmet la nue-propriété pour une valeur de 300 000€ (50% de la valeur totale du bien).

Il applique l’abattement de 100 000€ par enfant, soit 200 000€.

Dans cette hypothèse Monsieur Dupont devra payer des droits sur la base de 100 000€ (= 300 000-200 000€).

Les taux de taxation suivant seront appliqués à la part restante après abattement (ici 100 000€) :

Démembrement de propriété, la neutralité fiscale de la reconstitution de la pleine propriété.

Au décès du donateur, l’usufruit prend fin. La pleine propriété va être automatiquement reconstituée sur la tête du nu-propriétaire. Cette reconstitution ne nécessite aucune formalité, ni n’entraine des couts supplémentaires.

C’est un peu comme si il n’y avait pas eu de démembrement de propriété.

Ainsi transmettre la nue-propriété d’un bien de manière anticipée permet de réduire sa base de détermination des droits à payer, tout en profitant des abattements légaux.