Le démembrement de propriété par l’Usufruit Locatif Social est une technique juridique qui permet de se constituer un patrimoine et de bénéficier d’avantages fiscaux (réduction de l’impôt sur le revenu, franchise d’ISF). Il est en général conclu pour une période de 15 à 20 ans.

Usufruit Locatif Social : le principe

Le démembrement de propriété par Usufruit Locatif Social

Un investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit est acheté en bloc par un bailleur social. Le cout de l’usufruit est estimé en général à 40% de la valeur du bien immobilier. Ainsi l’investisseur immobilier acquiert la nue-propriété pour 60% de la valeur du bien. L’usufruitier gère le bien, le loue et en tire les loyers. A la fin de la période d’Usufruit Locatif Social (entre 15 et 20 ans), la pleine propriété va être reconstituée automatiquement et sans formalité sur la tête du nu-propriétaire.

Qu’est ce qu’un bailleur social ?

Il s’agit d’un organisme qui gère des logements mis à la disposition de personnes dont les revenus sont limités (établissements publics en charge de l’habitat et HLM). Dans le cadre de l’Usufruit Locatif Social, ces organismes acquièrent l’usufruit d’une masse de logements, et gèrent ces logements en les louant.

Usufruit Locatif Social : moyen d’épargner de manière sécurisée et rentable

Il faut distinguer deux périodes pour l’épargnant. La période de l’usufruit, et la période de la pleine propriété.

L’épargne par l’Usufruit Locatif Social pendant la période de l’usufruit

Lors de l’acquisition de la nue-propriété l’épargnant a déjà connaissance de l’effort d’épargne, mensuel et régulier, qu’il aura à effectuer pour financer l’acquisition.

La rentabilité de l’Usufruit locatif Social après la période de l’usufruit

A la fin de la période d’usufruit, la pleine propriété est reconstituée automatiquement sur la tête du nu propriétaire. Il dispose alors du pouvoir de gérer son bien, de le louer, ou d’y habiter.

Usufruit Locatif Social : moyen de constitution du patrimoine à coût faible

Lors de l’acquisition du bien en nue-propriété par l’Usufruit Locatif Social la valeur globale du bien subit une décote immédiate équivalente aux loyers que le propriétaire aurait tirés s’il l’avait acquis en pleine propriété

Usufruit Locatif Social : moyen d’optimisation de la transmission du patrimoine.

cf :  fiche pratique démembrement de propriété : outil de transmission du patrimoine.

Usufruit Locatif Social : moyen d’optimisation fiscale

Les revenus perçus par le biais de la décote liée à l’Usufruit Locatif Social ne sont pas soumis à l’impôt, ni aux prélèvements sociaux. La taxe foncière est à la charge de l’usufruitier et non du nu-propriétaire.

En cas d’investissement à crédit, les intérêts versés à l’établissement de crédit viennent s’imputer sur les autres revenus fonciers du foyer, diminuant alors la base d’imposition.

En cas d’investissement en fonds propres, la valeur du bien détenu en nue-propriété n’entre pas dans calcul de la base de l’ISF.